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Mardi 3 novembre 2020 Faut-il acheter ou louer ?

Le bon sens affirme que mieux vaut rembourser un crédit que de payer un loyer.

L’achat ou la location de locaux impliquent des risques différents qu’il faut connaître avant de s’engager.

 

Il est vrai que le calcul des sommes versées à un propriétaire pendant de nombreuses années d’activité a de quoi faire tourner la tête. Pas si évident pourtant de sauter le pas pour acheter ses locaux. De plus si l’on regarde les pratiques des grands groupes, nombreuses sont celles à vendre leurs actifs ces dernières années pour devenir locataires. La location représente aujourd’hui l’essentiel du marché de l’immobilier d’entreprise.

Choisir entre la souplesse de la location ou l’obtention d’un patrimoine par l’achat :

En ce domaine, deux logiques s’opposent.

  1. La première, c’est la constitution d’un patrimoine par l’achat.

 La solution idéale pour les entreprises matures.

En effet, une entreprise peut atteindre à un certain stade de son développement et de son organisation une visibilité suffisante sur ses besoins et ses possibilités d’investissement pour envisager de devenir propriétaire sans remettre en cause la pérennité de son activité principale. C’est en effet le seul véritable risque à prendre en compte : la stratégie patrimoniale ne doit jamais être envisagée au détriment de l'entreprise, même s’il faut savoir saisir les opportunités. La qualité première de tout entrepreneur.

 

“Acheter est pratiquement toujours une bonne opportunité”

 

Les entrepreneurs sont souvent inquiets à l’idée de s’engager sur une longue période, alors qu’ils ont une visibilité à plus court terme. N’est-ce pas un risque de se trouver “ coincé “ dans des locaux trop grands ou trop petits ?

 

En fait, ce n’est pas un problème. L’entreprise a vocation à être le premier locataire du bien, pas obligatoirement le seul sur toute la durée du remboursement du crédit. Si les locaux sont sur ou sous dimensionnés par rapport au développement de l’entreprise, il est toujours possible de louer à un autre occupant ou de revendre, y compris pour acheter ailleurs. D’ou l'intérêt d'être attentif à la valeur locative du bien, qui dépend de son emplacement.

 

La principale tendance, c’est qu’il y a un réel manque de biens commerciaux. Beaucoup d’investisseurs se sont reportés de l’habitation vers les biens professionnels, parce que c’est souvent plus rentable et qu’il est plus facile de se débarrasser d’un mauvais payeur. Conséquence : les prix de l’immobilier professionnel rattrapent ceux des habitations. Il y a quelques années, on constatait en moyenne 40% de différence ; aujourd’hui, l’écart s’est considérablement réduit, de l’ordre de 10 à 20 %. Et pour les emplacements les plus cotés, notamment les commerces, les locaux commerciaux sont parfois plus chers que les logements.

Est-ce toujours intéressant pour une entreprise de se porter acquéreur de ses locaux ?

 

Hier avec 10%, aujourd'hui avec 20 à 30% d’apport, on peut devenir propriétaire en 15 ans en gardant l’équivalent d’un loyer. D’autant que les taux sont toujours très intéressants, de l’ordre de 1.1% à 1.6 % actuellement et même s’ils augmentent prochainement, ce sera dans une mesure raisonnable de 0.25 à 0.5 %.

 

Existe-t-il des bonnes affaires dans le secteur professionnel ?

 

L’immobilier est un marché professionnel, dans lequel la valorisation des biens est généralement correctement estimée, cependant il existe une situation particulièrement propice lorsque l’entreprise est locataire, avec un loyer historiquement bas, en dessous des pratiques et un bail long. En effet, dans un tel cas, la rentabilité locative ne sera pas suffisante pour un investisseur et il est possible de négocier un prix d’achat intéressant.

 

“Les perspectives sont favorables aux acquéreurs en raison des taux de crédit “

 

Les perspectives sont plutôt favorables aux acquéreurs potentiels en raison des taux de crédit, qui restent historiquement bas. Avec un taux de rendement locatif de 6 à 7 %, on peut rembourser un crédit pour le prix d’un loyer, sur une durée de 12 à 15 ans, avec un apport de 10 %.

 

Evidemment, les conditions d’obtention du crédit se sont durcies, mais les PME en santé correctes sont assez bien vues des banques. Une option à ne pas écarter, le crédit bail. La banque reste propriétaire du bien jusqu’au remboursement total, le niveau de risque est tout à fait acceptable.

 

La nouvelle norme (IAS 17), obligeant les entreprises à faire figurer leurs engagements locatifs dans leurs bilans, change-t-elle la donne ?

 

En effet, l'engagement locatif va désormais être comptabilisé comme une dette. Ce qui signifie que, pour les entreprises locataires, mieux vaut privilégier des baux plus courts, à moins d’avoir intérêt à réduire ses résultats.

Mais cela ne change rien pour celles qui souhaitent devenir propriétaires.

 

 

  1. La seconde, c’est le développement de l’entreprise qui suppose un maximum de liquidités et de souplesse.

 

En première analyse, on imagine en effet que l’entreprise va occuper les locaux achetés pendant toute la durée du remboursement du crédit, soit entre douze et quinze ans en moyenne.

Mais c’est une vision un peu simpliste de l’investissement.

 

En effet, en séparant les biens immobiliers de l’activité, rien n’oblige l’entreprise à rester dans les locaux aussi longtemps. Passé une première période, équivalente à un bail locatif (3 ou 6 ans), elle peut très bien déménager, à la seule condition qu’il soit possible de trouver un nouveau locataire.

 

Et c’est bien la clé du problème :

L’entreprise doit non seulement choisir des nouveaux locaux qui conviennent à ces besoins, mais qui offrent aussi un attrait potentiel, et donc une rentabilité locative pour d’autres preneurs.

 

Côté finances : La condition première pour se porter acquéreur de ses locaux, c’est disposer d’un apport suffisant, d’une part pour que les banques acceptent de financer le dossier et d’autre part, pour que le remboursement du crédit n'excède pas le montant d’un loyer conforme aux prix du marché.

 

Attention de ne pas surcharger l’entreprise par des loyers trop forts, cela risquerait de mettre en danger la pérennité de celle-ci.

 

Côté fiscalité, la tendance à reporter sur les locataires l’essentiel des taxes et des impôts fonciers joue également dans ce sens. En revanche, le coût en ce qui concerne les travaux et l’entretien ne doit pas être négligé, de même que le risque d'inoccupation si l’entreprise décide de changer d’implantation.

Dans certains actifs la vacance peut-être longue !  

 

En regard de l’attrait évident de l’accession à la propriété, la location n’est pas dénuée d’atouts pour autant, elle représente en premier lieu une solution relativement rapide à mettre en place, avec une offre assez large (alors que le marché de la vente manque cruellement de biens).

Elle assure à l’entreprise une totale liberté quant à son évolution, qu’il s’agisse de changer de taille de locaux ou plus radicalement, de localisation géographique.

 

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